Офис в Москве: основную часть спроса формируют россияне

Недвижимость во Франции

Более половины сделок на офисном рынке Москвы в 2012 году заключались российскими компаниями. Это еще один вывод, кроме приведенных в статье «Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы», в котором практически нет разногласий у игроков рынка недвижимости. В других случаях источники зачастую расходятся в оценках. Поэтому в этот раз специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» решили привести подробный спектр оценок рынка офисной недвижимости столицы, как их видят эксперты разных фирм.

В течение 2012 г. ставки аренды на офисную недвижимость в среднем по рынку оставались стабильными, рост не превысил 5%. Основное повышение ставок пришлось лишь на отдельные качественные объекты А класса, расположенные преимущественно в ЦАО, по данным GVA Sawyer.

Основные показатели

Класс А

Класс В+

Класс В-

Объем качественных офисных площадей на конец 2012 г., тыс. кв. м 4 030 4 963 3 372
Структура офисного рынка, на конец 2012 г. 33% 40% 27%
Введено в эксплуатацию в 1-4 кв. 2012 г., тыс. кв. м 258 000 374 000
Доля свободных площадей, на конец 2012 г. 11,5% 10% 12,5%
Заявленные арендные ставки $ за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), ЦДР (Центральный деловой район) 750 — 1250 650 — 750 260- 400
Заявленные арендные ставки, $ за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), вне ЦДР 650 — 750 370 — 550
Заявленные цены продажи, $ за кв. м (без НДС), ЦДР 7 500 — 15 000 3500 — 7500 2500 — 4000
Заявленные цены продажи, $ за кв. м (без НДС), вне делового центра города 4 500 — 6 500
Операционные расходы, $ за кв. м в год 110 — 140 80 — 115 60 – 85

Источник: GVA Sawyer

За 4-й квартал 2012 года в Москве было введено около 162 500 кв. м офисных площадей (на 9% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). Таким образом, совокупный объем строительства офисных площадей за год достиг 567 000 кв. м, снизившись на 33% по сравнению с 2011 годом, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Данный показатель является минимальным за последние 10 лет и в четыре раза уступает максимальному уровню 2008 года, когда на московский рынок вышло 2,1 млн кв. м офисов.

Читайте также  Новостройки Москвы на старте продаж в июне 2016 года: что, где, почем


Динамика ввода качественных офисных площадей в Москве

Источник: Jones Lang LaSalle

 

Распределение нового строительства по местоположению в 2012 году Завершенные объекты за 2012 г. по классам

Источник: Jones Lang LaSalle


Для сравнения: динамика ввода офисных площадей в 2007-2012 годах, gla

Источник: Welhome Real Estate Consulting


Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в 2012 г.

Название Класс Адрес Общая площадь, кв. м
SKY Light А Ленинградский пр-т, 39 110 000
Алкон А Ленинградский пр-т, 72 102 200
9 акров, 2 фаза А Научный пр-д, 19 90 738
Аквамарин III А Озерковская наб, вл.22-24 78 000
ГДЦ Парк Победы А Ул. Василисы Кожиной,1 62 000*
Light House А ул. Валовая, 28 47 113
Золотое кольцо В+ ул. Южнопортовая, 5 46 000
West Park Plaza В+ Очаковское шоссе, 29 38 989
Олимпик Холл А Олимпийский пр-т, вл.16 23 107
Нахимовский А Нахимовский пр-т,58 22 930
Кубик А 65 км МКАД 18 000
Дом на Мосфильмовской В+ ул. Пырьева, 1 17 470*
Дежнев Плаза В+ пр. Дежнева,1 17 000
Атмосфера, 2-3 очередь В+ ул. Сущевская, 27/2 16 000
Лефортово В+ ул. Авиамоторная, 12 15 000
Южный порт 2 В Южнопортовый пр-т, 27А, стр.1 11 000
Riga Land, 2 фаза В+ Новорижское ш., 9 км от МКАД 22 800**
ИТОГО     738 347

Источник: ASTERA

*При многофункциональности объектов в таблице указана общая площадь их офисной составляющей

**Из 170 000 кв. м 2-й фазы объекта в 2012 г. было введено только 22 800 кв. м


Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в 2013 г.

НАЗВАНИЕ АДРЕС КЛАСС GLA, КВ. М ДЕВЕЛОПЕР
Меркурий Сити Москва-Сити А 71 000 Liedel Investments
Белые Сады Лесная ул., 27 А 65 000 Coalco
9 акров, 2-я очередь Научный пр., 19 А 64 000 ЗАО «Гармет»
Парк Победы Василисы Кожиной ул., 1 В+ 54 000 Финпром
Орбита-2 Кулакова ул., 20 В+ 41 000 Amtel Properties
Лотте Профсоюзная ул., 65 В+ 38 440 Lotte Group
Аэродом Ленинградский просп., 37, к. 7 В+ 27 000 Промсвязьнедвижимость
City Point Москва-Сити А 27 000 ГК «Ташир»
Кантри Парк 3 МКАД, 74-75 км А 23 300 BPS
Красногорск Плаза Ильинское ш. В+ 21 600 ООО «СтройМедСервис»
Wall Street Валовая ул., 37 А 19 400 Авгур Эстейт
Premium West Можайское ш., 165 A 18 800 Гема-Инвест
Читайте также  Где в Москве самые дешевые новостройки

Источник: Welhome Real Estate Consulting


Структура рынка
В 2012 году продолжается сокращение площадей класса B- в пользу объектов более высокого класса – все большую массу набирает сектор А. Ожидается полное вымирание низкокачественного предложения класса B- к 2020 году. Все более заметным трендом становится переориентация объемов предложения в сторону от центра Москвы – основа вводимых объектов сосредоточена в области ТТК, считают в Swiss Appraisal.


Источник: Swiss Appraisal


Сделки
В 2012 г. было заключено сразу несколько рекордных по объему арендуемых площадей сделок: дистрибьютор компьютерной техники компания «Мерлион» арендовала 17 000 кв. м в БЦ «Мякинино»; фармацевтическая компания Novartis взяла в аренду 16 000 кв. м в БЦ «Алкон»; «Альфа-Банк» приобрел 23 000 кв. м в бизнес-парке Nagatino i-land и другие. Спрос на аренду крупных помещений стали предъявлять большей частью российские компании.


Наиболее крупные сделки аренды, заключенные в 2012 г. (по версии Welhome)

АРЕНДАТОР

ОБЪЕКТ

КЛАСС

АРЕДОВАННАЯ ПЛОЩАДЬ, КВ. М

ЕЭК ООН Vivaldi Plaza A 23 875
Merlion Мякинино А 17 000
Novartis Алкон А 16 000
Philip Morris Легенда А 9 000
БДО Юникон ПРЕО 8 А 6 320
Сбербанк России Новоспасский Двор В+ 4 813
Рольф Импорт Кругозор В+ 4 756
Tele 2 Олимпия Парк А 4 690
Jaguar Land Rover SkyPoint B+ 3 450

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте инвестиционных покупок: в 2011 и в 2012 годах основными покупателями активов стали российские компании. Немногим менее 60% сделок на офисном рынке по качественным офисным помещениям в 2012 году заключено российскими компаниями-арендаторами. Остальную долю сделок в общем объеме занимают иностранные компании.

Крупнейшие сделки 2012 года (по версии CBRE)

Читайте также  Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в марте 2017 года

Источник: Исследования и консалтинг CBRE


Уровень потенциального торга при заключении сделки
И вот еще один любопытный показатель, который раньше не фигурировал в отчетах. А компания Swiss Appraisal решила сделать такую оценку. По мнению ее специалистов, последние 1,5 – 2 года уровень торга не претерпел существенных колебаний. Фиксация порога торга на уровне 10% является своего рода пределом. Соответственно, при относительно стабильном развитии рынка и экономики в целом вне зависимости от внешних проявлений, вероятнее всего, данная динамика сохранится, и ниже текущего порога торг не опустится.


Источник: Swiss Appraisal